• GRAM ALTIN
    275,92
    % 0,87
  • $ DOLAR
    5,8147
    % 0,40
  • € EURO
    6,4658
    % 0,21
  • BIST 100
    110.477
    % 0,33
  • ONS ALTIN
    1476,42
    % 0,45
  • PETROL
    64,94
    % 1,15
  • BITCOIN
    42015,433
    % 0,80

Kronik Problem: Hele bir ev alalım da…

Kronik Problem: Hele bir ev alalım da…

Giriş

Hakkımızda bölümünde belirttiğimiz üzere sitemizin kuruluş amaçlarından biri de Türkiye’deki doğru/yanlış yatırım alışkanlıklarını değerlendirmek ve veriler ışığında bu davranışları eleştirerek doğrusunu anlatmak.

Bu kapsamda bir önceki yazımızda son 5 yılın en kârlı yatırım aracını belirlemiş fakat yaptığımız hesaplamalarla bu getirilerin enflasyon karşısında sanıldığı kadar da büyük olmadığından ve bu fiyat artışlarına yatırım araçlarındaki doğal fiyatlamaların değil Türkiye’nin ekonomik verilerindeki beklenmedik bozulmanın neden olduğunu ortaya koymuştuk.

Bu yazımızda ise Türkiye’de “Param var, ne yapsam?” denince akla gelen ilk cevabın doğruluğunu ele alacağız, yani Türkiye’de ev almak ne kadar doğru bir karar?

 

  

 

Analiz

 

“Başımızı sokacak bir ev alalım da sonrasına bakarız.”

 

Yatırımları ile ne yapacaklarına dair görüştüğüm insanlardan en çok duyduğum cevap sanırım bu. Orta Asya’dan gelen göçebe atalarımızın yaşadıklarını zorluklar DNA’mızda yer ettiğinden mi yoksa ev sahiplerine yönelik nefretten midir bilinmez, insanımız eline geçen ilk birikmiş parayla -çoğu zaman üzerine kredi çekerek- bir ev almak ister.

 

Ortalama bir vatandaşı ele alalım. Aylık geliri 4.000 TL. olsun. Kirada oturuyor. Kirası 800 TL. olsun. Evli olabilir ama eşi çalışmıyor, çocuğu olmasın, yoksa yazıyı bir kenara bırakıp vatandaşın hâline üzülmeye başlarız.

 

 

Anadan babadan, iş arkadaşlarından, konu komşudan aldığı akılla kıt kanaat geçindiği bu düzende bir de ev almak istesin. Bütçesine göre bir ev beğeniyor, fiyatı 300.000 TL. olsun. (Bu fiyata ev mi kaldı diyenlere verecek cevabım yok.) Daha genç ama dişinden tırnağından arttırdığı 50.000 TL.si olsun. Kalan 250 bin TL. için kredi çekmesi gerekecek.

 

 

Filmi burada durduralım. Fiyatlar değişmekle birlikte genel hikâye bu şekilde ilerler. Örneğin ev biraz daha iyi bir muhitte, daha yeni bir ev olabilir, fiyatı 450 bin lira olabilir. Ya da vatandaşın eşi çalışıyordur. Eşinin aldığı maaşı kredi taksidine bağlayıp tek maaşla geçinmeye çalışabilirler. Bu da “sıkı para politikasıyla” geçecek yıllar demektir.

 

Adama sormazlar mı, “Cari açık almış başını gitmiş, hükümet bile sıkı para ve maliye politikası uygulamazken bizim ne günahımız var Adnan?”

 

Ancak nihayetinde ev de bir yatırımdır ve her yatırım kararı belli kıstaslar değerlendirilerek verilir. İçinden hiç çıkmayacak, oradan hiç bıkmayacak, amortisman, bakım ya da komşu sorunu yaşamayacakmış gibi ölene kadar “başımızı sokacak” bir ev almak ne kadar mantıklı?

Sonuçta bu durum hareket kabiliyetinizi kısıtlayabilir, evde geçen yıllarınız maddi ve manevi anlamda zehir olabilir. Hadi siz bu şartları kabul ettiniz, miras sahipleriniz o onlarca yıllık evle ne yapacak, evi nasıl kullanacaklar?

 

 

Oysa yapılması gereken basit… Öncelikle bu yatırımın risk dağılımı nedir? Ne kadar kâr edebilirim? Hastalığı var, sağlığı var, ihtiyaç hâlinde süratle nakde çevirebilir miyim? Sıkıldım ya da komşularla/yönetimle bir sorun yaşadım, değiştirmek istiyorum, zarar etmeden hemen satabilir miyim? Etrafında okul, kreş, hastane, alışveriş yapabileceğim bir yer var mı?

 

Doğru bir yatırım için bu ve benzeri birçok soruya cevap bulmanız gerekir.

 

Biz soruları not ediyor ve daha derin bir analize geçiyoruz. Türkiye’de şu an konut satışları ne durumda, yakından bir bakalım.

TÜİK’in Eylül 2018 (en güncel) verilerine göre Türkiye genelinde 2018 yılının ilk 8 ayında 875 bin 64 adet konut satılırken, bu konutların en çoğu İstanbul’da satıldı.

Kampanyaların da etkisiyle birlikte Nisan’da 103 bin 87 olan konut satışı Mayıs ayında 119 bin 655’e, Haziran ayında 119 bin 413’e ve Temmuz ayında da 123 bin 878’e çıktı. 

Türkiye genelinde konut satışları 2018 Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %9,2 oranında  azalarak 127.327 oldu.


2018 yılındaki satışlar 2017’ye göre azalmış görünüyor. Ancak 2017 ve daha önceki yıllarda aylık veriler bir önceki senenin sürekli olarak üstündeydi. Makro verilerdeki olumsuz gelişmelerden konut sektörü de nasibini alıyor. 

Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre %14 azalarak 60.219 oldu. İlk satışlarda İstanbul 9.501 konut satışı ve %15,8 ile en yüksek paya sahip olurken, İstanbul’u 4.150 konut satışı ile Ankara ve 2.786 konut satışı ile İzmir izledi. İstanbul nüfus üstünlüğü sebebiyle bu satışlarda her zaman lider konumda.

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %4,5 azalış göstererek 67.108 oldu.

Yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %151,1 artarak 5.615 oldu. Düşen diğer konut sayılarına karşın bu kalemde meydana gelen artışın çok açık bir nedeni var, yükselen döviz fiyatları.

Son 10 yılda satışlarda dalgalanmalar olmakla birlikte büyük bir sapma yok.

Peki inşaat sektörü ne durumda?

Yeniçağ Gazetesindeki 1 Ekim 2018 tarihli habere göre; şimdiye kadar konkordatoya başvuran şirket sayısının 3 binin üzerinde olduğu tahmin ediliyor. Ticaret Bakanı Ruhsar Pekcan’ın verdiği konkordato ilan eden şirket sayısının 356 olmasını, aynı holding altında konkordatoya başvuran farklı şirketlerin başvurularının tek tek değil holding bazında dikkate alınmasına bağlayan Vergi Uzmanı Nedim Türkmen 11 Kasım’da yaptığı açıklamada “Başvuru yapan şirketlerin yüzde 75’i de inşaat sektörü ile inşaata malzeme veren yapı malzemeleri, hırdavatçı şirketler. Önemli bir bölümü de, devletten alacağını alamadığı için konkordato alan firmalar.” olduğunu ifade etti. Sektörde bir kriz olduğu ortada.

Son 2 yılda maliyetlerdeki artış yüzde 300 seviyesinde

İstihdama Etkisi Ne Olacak?

Sabahattin Zaim Üniversitesi Hukuk Fakültesi öğretim üyesi Prof. Dr. Oğuz Atalay “Muhtemel bir iflas dalgası başta alacaklıları etkilerken, istihdam kaybından, tedarik ve dağıtım zincirinin bozulmasına, batık kredilere ve piyasada tekelleşmeye kadar zincir reaksiyon etkisi yaratabilir.” diyor.

TÜİK’in 2018 Temmuz verilerine göre istihdam edilenlerin %19,7’si tarım, %19,5’i sanayi, %6,9’u inşaat, %53,9’u ise hizmet sektöründe yer alıyor. Önceki yılın aynı dönemi ile inşaat sektörünün payı 0,7 puan azaldı.

      

Mevsim etkilerinden arındırılmış iş gücüne katılma oranı bir önceki döneme göre değişim göstermeyerek %53,2 olarak gerçekleşti. Ekonomik faaliyete göre istihdam edilenlerin sayısı, sanayi sektöründe 34 bin, inşaat sektöründe 52 bin kişi azaldı. Artan maliyetler ve yavaşlayan işler sonucunda iş verenin elindeki sınırlı seçeneklerden biri işçi çıkarmak.

Bir Yatırım Aracı Olarak Konut Almak

Bir yatırım aracı olarak konut satın alan kişilerin yatırım bedelini kira ya da değer artışı sayesinde geri kazandıkları süreye amortisman yani geri dönüş süresi adı verilmektedir. Bu yatırım aracı bir konut ise amortisman süresinin kısa ya da uzun olması konutun bulunduğu bölgeye ve etrafında bulunan olanaklara göre değişiklik gösterir.

Genel olarak bir evin ekonomik bir yatırım olması için kendini 8-12 yılda amorti etmesi gerekir.

Konut geri dönüş süresini hesaplamak isteyen kişiler, yatırım yapacakları konutun alış bedeline konutun aylık kira bedelini bölerek ortalama amortisman süresini hesaplayabilir. Bu süreçte alınan konutun fiyatının da artacağı düşünülerek, amortisman süresinin zamanla kısalmaya başlayacağı düşünülebilir.

Görüldüğü gibi 3 büyük ilde 2010 yılında yaklaşık 16 yıl olan amortisman süresi, artan maliyetler dolayısıyla konut fiyatlarıyla birlikte 24 yıla gelmiş.

Sonuç

2008 Krizi’nden sonra dünyada izlenen gevşek para politikaları sayesinde gerek özel sektörün gerekse bankaların paraya ulaşımları kolaylaştı.

Bankalar bu bol ve ucuz (düşük faizli) parayı tüketiciye uygun şartlarda dağıtmaya başladı. Bu sayede özellikle son 5 yılda düşük krediler ile ev alan tüketici sayısında büyük artış meydana geldi.

Devletin teşvik ve desteklemesiyle bu bolluktan yararlanan başka bir sektör de inşaat sektörüydü. Bu dönemde televizyonlarımızı adını daha önce duymadığımız onlarca firmanın lüks konut projelerine ait reklamlar süsledi. Başka sektörlerde faaliyet gösteren şirketlerin büyük çoğunluğu herhangi bir eğitim almadan, gerekli araştırma ve hazırlıkları tamamlamadan bir anda inşaat sektörüne atıldılar; doğal olarak konut fiyatları arz ve talebin artışıyla yukarı yönlü bir trend yakaladı.

Ancak her rüya gibi bu da sona erdi.

3 büyük ilde meydana gelen fiyat düşüşleri

Eldeki veriler değerlendirildiğinde Türkiye’de özellikle son 1 yıl içinde izlenen yanlış politikaların sonucunda bozulan makro ekonomik göstergelerden konut sektörünün de etkilendiği görülüyor.

Satılan konut sayısında düşüş görülmekle birlikte ülkenin tüketim alışkanlıkları gereği  büyük bir sapma gözlemlenmiyor. Ancak yükselen dövizle beraber artan maliyetler, faizler ve enflasyon ile finansman sıkıntısı baş göstermeye başlayınca aşağıdaki grafik kaçınılmaz bir hâl alıyor.  

10 yıllık konut fiyat endeksi, son dönemdeki düşüşe dikkat

Yani karşımızda toplam satış rakamlarının bir önceki seneye göre yüzde 15 düştüğü, inşaat maliyetlerinin son 2 yıl içinde 3 kat arttığı, artan maliyetler sonucunda sıkışan firmaların işçi çıkardığı ya da konkordato ilan ettiği, amortisman sürelerinin 16 yıldan 24 yıla uzadığı bir sektör var. Ve sektör kaçınılmaz sonu ertelemek için dönemsel kampanyalar, Kredi Garanti Fonu ve çeşitli enstrümanlarla desteklenmeye çalışılıyor; gerçeği kabul edip sert ama gerekli tedbirler alınmıyor, en basitinden yıllardır uçmuş olan fiyatlar normal düzeye indirilmiyor.

Dahası bu sektör Türkiye’nin “reklam yüzü” olan yüksek büyüme oranlarının taşıyıcı kolonu.

5 yıl önce olsaydı farklı şeyler söyleyebilirdik ama şu an trendin, yani paranın inşaat sektöründen yana olmadığı açık.

Başımızı sokacak bir evde mi almayalım? Şimdilik hayır.